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	不動産の売買、相続などの取引は人も絡んで難しい問題に発展することが多くあります。 特に相続は、親族内の争いになることが多く問題です。弁護士に早くから相談して対策を立てておくことをお勧めします。 ■Q＆A■ 土地を借り、その上に自宅をたて長年住んでいましたが、土地所有する大家さんから賃貸借契約の解約を求められて困っています。何か解決方法はありますか。 土地を借りている場合は、借りている側に借地権がありますので、借りている土地の価値に、住んでいる地域の借地割合をかけた金額、または借地面積に借地割合をかけた土地の面積分についての所有権移転を大家さんに請求することができます。 　 父の代に買った土地の登記が、売主から父に移されないまま、父が亡くなってしまいました。自分が登記をするにはどうしたらよいでしょう。 裁判で所有権移転登記請求をしたうえで、登記所にて登記を移転する手続きをとります。当事者間に争いがなければ、裁判も短期間に終了します。登記を放置しておくと、長年の経過により第三者に所有権が移転されたり、登記名義人に悪用される虞もありますので、登記に問題のある土地については、なるべく早く専門家に相談して対応することをおすすめします。 　 不動産問題について 一口に不動産問題といっても、さまざまです。どのようなことに注意すればよいのでしょう。 １、売　買 不動産は私たちの一生において、大きな買い物です。取引される金額も、入手した物件や付随する税金等との付き合いも長年を予定することが殆どです。 しかし、夢であったマイホームを手に入れた結果、思いもよらないトラブルに遭うことも少なくありません。 トラブルを事前に防ぐ方法として、不動産に関する知識をもつことが重要です。 Q　不動産売買の時、売主に権利があることをどのように確 　　認すればよいのでしょう。 A　不動産については、登記制度による所有権の確認が必須です（なお、最近、従来の権利証、保証書制度が廃止されました）。管轄の法務局に確認することです。 Q　登記以外に、確認することはありますか。 A　購入予定の不動産の現地調査は重要です。 　　土地の場合には、 　　① 都市計画図での市街化調整区域の指定の有無、 　　② 建築基準法による用途制限、建ぺい率等の利用制限等 　　　　 の確認です。 Q　売買を不動産屋さんにお願いしようと思うのですが。 A　まず、本当に信頼できる不動産仲介業者を探すことが大切です。不動産仲介業者に依頼する場合に注意すべき点としては、締結した契約の内容、専任媒介契約等です。どちらにしても、仲介業者は、高度な注意義務や重要事項説明義務を負いますので、円滑で安全な取引にするために重要な存在です。契約の締結にあたっては、慎重に選びたい人は、弁護士に依頼する人もいます。 Q　契約時に手付金を用意して欲しいといわれましたが、手 　　付金を払う意味は何でしょうか。 A　不動産を購入する際には手付金が支払われるのが一般的ですが、手付金にも性質の異なる種類があります。一般的には解約手付とみなされます（民法５５７条①）。この場合、手付倍返しで解約できることになります。 ２、賃貸借 地方から出てきた学生もアパートを借りる契約を結んだり、不動産取引の中で最も頻繁に取引されているのが賃貸借でしょう。しかし、半面、トラブルも少なくなりません。 Q　賃貸借契約で、注意するべきことはどんなことでしょう。 A　一番トラブルになりやすいのは、契約終了時、特に敷金の返還をめぐるトラブルだといえます。現状を受けて、国土交通省等が平成１０年３月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表しました。紛争解決の参考になります。敷金について納得がいかない場合には、弁護士に相談するなど交渉や少額訴訟等の手続きを利用されることもご検討下さい。 Q　アパートを貸しているのですが、最近、家賃の滞納で困 　　っています。 A　まず、滞納家賃につき、内容証明で請求通知を出しましょう。内容証明にするのは、後日の証明が可能になり、法的手続を選択した場合に有用だからです。 　次に、通知を出しても相手が何も言ってこない場合は、 　① 滞納家賃を少額訴訟等をおこし、判決を得て、相手の給料 　　等を差し押さえます。 　② 家賃滞納による賃貸借契約の解除を行い、建物明渡を請求 　　します。ただ、判例は、解除には、信頼関係の破壊を要求す 　　ることから、最低３ヶ月くらいの滞納を要するとしています。こ 　　れらには、法的知識が必要となることから、弁護士に相談 　　されると良いでしょう。 Q　借家の明渡しを要求されていますが、応じなければいけないのでしょうか？ A　１.大家さんが明渡しを要求するには、 　　　① 期間の定めがある場合、期間満了前６ヶ月までに更新 　　　　 拒絶をすること 　　　② 期間の定めがない場合、６ヶ月前に解約申入れをする 　　　　　こと 　　　が必要です。 　　２.次に、上記の更新拒絶や解約申入れには、自己使用の必 　　　 要その他、「正当」な事由が必要になります。 　　　具体的には、 　　　① 家主と借家人双方の建物使用を必要とする事情の比較 　　　　　（転居先の有無）、 　　　② 借家契約の従前の経過（権利金・更新料支払いの有 　　　　　無、家賃滞納の有無、家賃額の推移）、 　　　③ 建物の利用状況（借家の使用目的・使用頻度）、 　　　④ 建物の現況（老朽化の程度、補修の必要性・費用）、 　　　⑤ 立退料の提供（提供の有無・金額）です。 　　３.次に、立退料支払いは、正当事由を補強するものとして、 　　　 認められてきています。 　　　→立退料の内容は、 　　　① 借家権価格（場所的利益）、 　　　② 営業補償、 　　　③ 移転実費、 　　　④ その他です。 　　４.実際の借家権価値の算定としては、土地建物の合計価格 　　　 の２割ないし３割程度でしょう。 　　５.参考法令は、借地借家法２６、２７、２８条、参考判例は、大 　　　 阪高判平成１年９月２９日判決があります。